الشفعة فى القانون المصري
كتب محمد حسن
– ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشتري أمام المحكمة الكائن بدائرتها العقار ويكون هذا خلال 30 يوماً من تاريخ الإعلان وإلا سقط الحق فيها.
– فالشفعة لها حكمة عظيمة وهي دفع الضرر على بعض الناس.
– فالمتضرر في الشفعة هو الشفيع الذي يتضرر من هذا الفعل الذي يقوم به الغير مع البائع وهو الجار لهذا الشفيع .
– وأهم ركن في الشفعة هو إعلان الرغبة من جانب الشفيع حتى ولو لم ينذر من جانب طرفي التصرف.
– والشفعة قاصرة على بيع العقار فقط .
– ويسقط حق الشفعة بالتنازل عنها أو إنقضاء أربعة شهور من يوم تسجيل عقد بيع العقار أو خمسة عشر سنة من وقت إبرام عقد البيع الإبتدائي.
– والحكمة من الشفعة هو دفع الضرر فلا ضرر ولا ضرار للجوار كذلك منع تجزئه العقار ببيعه لشخص اخر غير الجار.
يشترط للشفعة…..
١- وجود عقد بيع عقار فلا يجوز في عقد البدل أو الهبة ويكفي في عقد البيع ان يكون ابتدائى عرفي .
٢- وجود شفيع مالك العين المشفوع بها بموجب عقد مسجل.
٣- أن يتم البيع لشخص أجنبي وليس لشريك .
٤- أن تتم الشفعة في المواعيد التي حددها القانون وإلا سقط الحق فيها .
٥- عدم وجود مانع من الأخذ بالشفعة فمن الموانع التي تمنع الأخذ بحق الشفعة ما يلى:-
– البيع بالمزاد العلني اذا تم عن طريق الدولة والجهات الحكومية والقضاء
– البيع بين الأصول والفروع فلا يجوز استعمال حق الشفعة بين الأقارب مهما علوا أو نزلوا أو بين أحد الزوجين حال قيام الزوجية فإذا تم من أحد الزوجين للآخر بعد وقوع الطلاق جاز فيه الأخذ بالشفعة وكذلك الحال في البيع السابق على الزواج والأقارب حتى الدرجة الرابعة والأصهار حتى الدرجة الثانية.
– إذا بيع العقار وجعل محل للعبادة أو ليلحق بمحل عبادة مسجدا كان أو كنيسة فلا يجوز فيه إستعمال هذا الحق .
* فحق الشفعة رخصة استثنائية يجب أن تكون بنص صريح ولا يجوز القياس عليه أو التوسع فيه فلا يجوز للشفيع أخذ الشفعة في بيع حق انتفاع إلا إذا كان مالكاً لحق الرقبة الملابس لهذا الحق .
وطبقاً لنص المادة 936 من القانون المدني يثبت حق الشفعة على الترتيب الآتي:-
١- مالك الرقبة اذا بيع كل او بعض حق الانتفاع الملابس لها.
٢- الشريك المشتاع أو الشريك في حق الإنتفاع.
٣- صاحب حق الإنتفاع وهو مشتري حق الإنتفاع وليس مستأجر حق الإنتفاع فإذا بيع كل أو بعض الرقبة الملابسة لهذا الحق وذلك لجمع الشتات الملكيه وجعلها تامه .
٤- الجار الملاصق للعقار.
– متى تسقط الشفعة ؟
– طبقا لنص الماده 948 من القانون المدني فإن الشفعة تسقط في الحالات الآتية:-
١- إذا نزل الشفيع صراحة عن حقه ولو قبل البيع أما النزول الضمني بعدم قبول الشراء بعد عرض العقار عليه لا يعد نزولاً عن حقه في الأخذ بالشفعة.
٢- مرور أربع شهور من تاريخ تسجيل عقد البيع الرضائي لصالح مشتري العقار المشفوع فيه ويحسب الميعاد بالتقويم الميلادي طبقا للمادة الثالثة من القانون المدني وأن الميعاد يحسب من اليوم التالي لتاريخ تسجيل عقد البيع الرضائي وليس من تاريخ إعلان التسجيل للشفيع وينقضي بإنقضاء اليوم المماثل لتاريخ التسجيل من الشهر الذي ينتهي فيه الميعاد.
٣- مرور 15 سنة على تاريخ إبرام عقد البيع الإبتدائي العرفي غير المسجل.
٤- عدم إبداء الرغبة في الشفعة من الشفيع خلال 15 يوم من تاريخ وصول إنذار البائع والمشتري إلى الشفيع وذلك طبقا لنص المادة 940 من القانون المدني أو خلال 15 سنة من تاريخ إبرام عقد البيع الابتدائي حال عدم تسجيله.
٥- عدم إيداع الثمن الحقيقي للمبيع الوارد ذكره بالإنذار في خزينة المحكمة الواقع بدارتها العقار المشفوع فيه خلال 30 يوم من إعلان الرغبة في الشفعة رسميًا على يد محضر على أن يكون إيداع الثمن قبل رفع دعوى الشفعة في نفس يوم الإذاعة أو في اليوم الثاني مباشرة أو عدم رفع دعوى الشفعة في الميعاد.
٦- التحايل لإسقاط الشفعة لأن في هذا إبطال حق المسلم وهذا فيه مخالفه شرعية.
٧- بطلان إعلان أحد الخصوم بشرط أن يكون غايه من الدفع وليس وسيلة.
٨- زوال ملكية الشفيع للعقار المشفوع فيه من وقت البيع حتى صدور حكم نهائي بالشفعة .
٩- عدم رفع الدعوى أمام المحكمة الواقع بدائرتها العقار أو لعدم اختصام الشفيع كلا من البائع والمشتري .
١٠- إذا زادت ملكية الفرد عن 200 فدان .
١١- سوء نيه الشفيع وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة بعلمه بالثمن الحقيقي ولكنه أخذ بظاهر العقد فلا يقبل منه تكمله الثمن .
١٢- شراء الشفيع العقار المشفوع من المشتري.
١٣- موت الشفيع قبل إعلان الرغبة في الشفعة.
